インタビュー

■海外不動産投資に向いている人、向いていない人の違いとは

町田さんはこれまで「フィリピン株」への投資をテーマにした書籍を執筆されてきましたが、今回のテーマは「不動産投資」となります。まずこのテーマ設定の経緯からお聞かせください。

町田：　海外不動産投資には良い部分と悪い部分の両面があります。良い部分としては市況に振り回されにくいことですかね。特に今は戦争や中国での経済危機により株式市況が不安定ですが、そういう時でも不動産は、安定的に継続して家賃収入を得ることができます。

また、外貨を安定的に得る手段があることも大切です。前著『社畜会社員から資産1億つくった僕がフィリピンの株を推すこれだけの理由』を出版したのは約１年前ですが、そこから円安がかなり進みました。
円の価値は目減りしましたが、外貨を持っていれば、むしろ資産が増えている方もいます。円安により物価上昇が止まりませんが、外貨を持つことで資産保全をすることができます。安定的に外貨を得ようとするならば、海外の不動産は選択肢の一つになりえます。

なるほど。では、悪い部分についてはいかがでしょうか。

町田：　私はフィリピンが専門なのでその領域でお話をしますと、フィリピンの不動産価格もここ数年でだいぶ上がってきています。その点はお伝えしないといけないと思っています。さらにその上で、仲介業者がお金をあまり持っていない方に不動産を売り、せっかく不動産を買ったのに客付け管理などの具体的な提案もなく運用できていないという相談を以前からいただいていました。

今回、「フィリピン不動産投資」というテーマにしたのは、そういった背景もあって、不動産投資にチャレンジしようとしている方々に向けて、今のフィリピン不動産の実態について伝えたいという思いがあったんです。

そもそも海外への不動産投資について馴染みがない方も多くいると思います。まずは情報の収集や知識の獲得が大切だと思いますが、その点で気を付けるべきポイントを教えてください。

町田：　不動産投資で一番気を付けないといけないのが「立地」です。良い立地の不動産を安く買うかが勝負で、それができなければ正直負債を購入するのと同じ意味になってしまいます。そのために必要なのが情報収集なんですよね。

また、平米単価、日本で言うと坪単価ですが、これを調べずに買うのはNGです。まずは自分が良いと思っている物件が平米でいくらかを知り、その周辺の物件の単価もインターネットなどで必ず調べます。

次に大事なのが、本当に利回りか高いかどうかです。安く仕入れられたとしても、最低でも良いケースと悪いケースの２軸で判断しないといけないと思います。業者は（物件を）売りたいのでオーバートークをしてくることがあります。それを信じるかどうかの判断をするための情報、例えば周辺のホテルはいくらだとか、周辺で20平米くらいの部屋はいくらで借りられているとか、そういうことは自分で調べないとカモにされてしまいかねません。

立地という点ではやはり現地を見たほうが有利になりますか？

町田：　それはそうだと思います。理想としては、現地を訪れたほうが良いでしょうね。フィリピンでも、大通りから１本通りを外れただけでスラムにように治安が悪くなったり、渋滞が思っている以上に激しくて、交通の便が意外と悪いみたいなことがよくあります。

また、近い将来地下鉄の駅ができるといった情報が得られることもありますし、治安の良し悪しを肌で感じることもできます。ただ、なかなか現地に行くのが難しいということであれば、本当に信頼できる仲間や業者に頼るだけでなく、現地に住んでいる人とつながれるといいですね。

本書の中で、海外不動産のチェックポイントとして「人口」「経済レベル」「物価価格上昇」「期待利回り」「為替の変動」の５つをあげていますが、この中で特に重要なものは何ですか？

町田：　これは難しい質問ですね。すべて重要というのが回答です。ただ、見落としがちという点でいうと「為替」でしょうか。海外の不動産投資をしていたら、人口ですとか、一人当たりのGDP、期待利回りは私が言うまでもなく調べていると思うんです。ただ、為替の変動を考慮するという点は忘れられやすいのかなと。

これは海外投資ならではの特徴ですね。

町田：　そうなんですよね。私はフィリピン以外の国にも不動産を持っていて、例えばエジプトなんかはフィリピンの国の状態とすごく似ていて、（価格が）上がるだろうと思って不動産を３つ購入したんです。

そして実際、ここ２、３年で物件価格は上昇しているし、一見得をしたように見えるのですが、通貨であるエジプトポンドが約35％下落してしまって、不動産価格は上がったものの結果はトントンくらいになってしまったんです。

だから、日本円に対してどれだけボラティリティがあるのかを見ないといけません。どれだけ家賃が入ろうが、価格が上がろうが、日本円に対して負け続けていたら、値引いて考える必要があります。

海外不動産投資に向いている人についてお伺いしたいのですが、やはりある程度キャッシュを持っていることは必須でしょうか。

町田：　そうですね。最低でも1000万円、あわよくば2000万円、3000万円くらいは。そのくらいは最低限ないと手を出したらいけないというのが明確な回答です。

また、向いていない人についてお話をすると、私自身で不動産の管理をやってみて思ったことがあって、ドキュメンテーションがかなり遅くて雑なんです。不動産の契約書類が遅れたり、平気で名前を間違えたり、誤字脱字も激しい。そういう部分も大らかに対応できないとかなりストレスがたまると思います。

まさに文化の違いという点ですね。

町田：　文化の違いですね。逆にその部分さえクリアすることができれば、フィリピンペソはとても安定している通貨ですし、毎月安定的に収入があり、日本からも比較的に近いという利点がフィリピン不動産投資にはあります。まだまだ成長していきますし、良い投資なのではないかと思いますね。

■現地の法に触れることも…「絶対乗ってはいけない話」とは？

町田さんはフィリピンの財閥系企業のホテルを区分所有する「ホテル投資」を行っているそうですが、このホテル投資を選ぶまでの経緯について教えていただけますか。

町田：　私は2014年から駐在員としてフィリピンにいたのですが、とんでもないブラックな仕事環境でして…。そこで安定した収入を得たいという思いから始めたのが不動産投資でした。

日本ではなくフィリピンを選んだというより、海外居住で不動産のローンが引けず、日本の不動産を買えなかったためにフィリピンの不動産を選ばざるをえなかったという事情があります。

もちろん現地にいるというメリットは大きかったですし、不動産価格も上がるだろうという見立てもありました。ただ、怖かったのは客付け管理ができるかどうかだったんです。目指すのはブラック企業を辞めるための安定した収入だったので、いかに客付けできないというリスクを減らすか。そこをずっと見ていました。

それと当時、不動産投資について教えてくださる方や投資家の方から、業者にお金を持ち逃げされたとか、物件が建つ前に業者がいなくなったみたいなトラブルを聞いていたこともあり、それならば、業者に頼らない不動産投資はないかと思って出会ったのがホテル投資だったんです。

本書にも書かれていますが、フィリピンの法律上、外国人は土地を買うことができず、唯一購入できるコンドミニアムといわれる分譲マンションとなるなど、縛りがあるようですね。

町田：　そうですね。現在、外国人でも土地が購入できるようにするという法改正の議論は出ていますが、まだ決まっていません。

この本にも書いていますが、フィリピンで土地の購入を勧められても、絶対にその話に乗ってはいけません。みんなで出資をして法人を作って土地を買うといっても、業種にもよりますが基本的には外国人は資本金の40％までしか株を持つことが出来ません。もしフィリピン人に根回しをして株を分配したとしても、名義貸しの違法行為としてアンチ・ダミー法に引っかかります。

また、健全な形で出資されて法人を作っても、40％までしか株を持つことができないので会社を乗っ取られる可能性もあります。そういう点からも、コンドミニアムを合法的に購入した方がいいのではないかと思いますね。

町田さんはホテル投資を選ばれましたが、ホテル投資のメリットについて教えてください。

町田：　ホテルの場合、居住用不動産と比較すると、１日当たりの収入が高く、利回りが上がる傾向にあります。また世界の名だたる旅行サイトが集客をしてくれる利点もあるので、自分で客付けをする必要はありません。

比較対象としてはAirbnbのような民泊ですが、フィリピンでは意外と民泊は難しいと言われていて、区分マンションを一室で貸し出そうとしても、ずっと満室にし続けるのは難しいし、光熱費もかかります。時にはエアコンが付けっぱなしになっていたりして、収益に悪影響を及ぼすこともあるので、ホテルに（部屋の管理を）任せた方が楽なんですよね。

また、「プロフィットシェア」のタイプであることも重要です。

「プロフィットシェア」とは何でしょうか？

町田：　とても珍しい仕組みなのですが、ホテル全体の売り上げを均等分配するというものです。極端に例えば、４室のホテルの１室を自分が購入したとして、自室のみが空室で他の部屋が満室だった場合でも、全体の売上を４部屋で均等に分配するということです。いわゆる安定的な家賃配当システムですね。

だから、ホテル投資がいいというよりは、プロフィットシェア型のホテル投資がいいということなのだと思います。

フィリピンのホテルコンドミニアムでは、ほとんどその仕組みなのでしょうか？

町田：　いえ、一部のホテルだけです。なかなか出てこないので、探すのは難易度が高いでしょう。

本書では「フィリピン不動産投資の落とし穴」についても説明されています。特にディベロッパー会社やブローカーの見極めについては不安になる人も少なくないと思いますが、信頼してもいい、信頼できないという部分を見分けるポイントなどがあれば教えてください。

町田：　一つはその会社の経営方針をちゃんと見ることですね。投資をする私たち側からすると、変な物件を売られたり、サポートを全然受けられなかったり、契約自体がどうなっているのか分からないといったところに危険があります。最初のセールスの段階でこの見極めは難しいと思いますが、その時に基準になるのは、相手の経営方針が自分たちの利潤の追求なのか、顧客の利益の拡大なのか、どちらに視点を置いているかです。

この差がどこに出るのかというと、セールスの時に売ることばかりに必死になっていたり、周囲からの評判ですね。現地でも悪い話しか出てこない。購入後ならばケアが手厚いですとか、そういう点もポイントです。他に、当たり前ですが英語ができるかどうか。フィリピン在住経験があったり、よく行ったりしていて現地のことを知っているか。

現地のことを知らない業者は信頼できませんよね。

町田：　それは致命的です。でも本当に多いんですよ。

本書では詐欺ブローカーに購入代金を持ち逃げされてしまったという事例が出てきますが、こうした落とし穴にはまってしまう人の傾向を教えてください。

町田：　素直すぎる方が多いように思います。それに、自分で調べたり、情報を得たりしないでフィリピン投資を始めようとする方。セールストークの上手さで相手を信じてしまって、素直に入金しちゃったり、話半分だけ聞いて進めちゃったり。重要なのは知識武装です。

それに、不動産は大きな買い物なので、購入する前に一歩立ち止まって考えてみることが大事です。その点についてはこの本で失敗事例もたくさん書いていますし、参考にしていただけると嬉しいですね。

最後に本書をどのような人に読んでほしいとお考えですか？

町田：　安定した副収入がほしいけれども、国内の先行きに不透明さを感じていて何もできていない方に読んでほしいですね。また、海外不動産投資に興味があるけれど、情報がなく、誰を信じていいのか分からないという人にも。

この本ではフィリピン不動産投資の良いことだけでなく、悪いことも書いています。その部分をぜひ読んでほしいです。

フィリピン不動産投資の方法について説明しつつ、警鐘を鳴らす本でもありますね。

町田：　その意味では珍しい本だと思います。それに、今まさにフィリピンの不動産を購入しようとしている方にも、一歩立ち止まってほしいです。おそらくそういう方々は居住用不動産を買おうとしていると思うのですが、買う前に一度、本書に目を向けてほしいですね。

（了）