インタビュー

■不動産投資は「普通の会社員」でもできる

『決定版! たった90分で人生が変わる ワンルームマンション投資入門 改訂版』について、オリジナル版からアップデートされた点などがありましたら教えていただければと思います。

住吉：　主に実例のところですね。オリジナル版で好評だったオーナーの方々によるワンルーム投資の実例のところを、最新のものにしています。オーナー様にインタビューをして書いているので、よりリアルさを感じていただけると思います。

私の周りを見ても、ワンルームマンションを投資用に買う方は増えているという感覚があります。

住吉：　そうですね。爆発的に増えているわけではないですが、少しずつ着実に増えてはいます。

ちなみに、都内だとどのエリアが人気なんですか？

住吉：　もちろん、東京23区内はどこも人気で、誰でも日本橋とか新宿の駅前の物件を持ちたいでしょうけど、ご存じの通り値段が高いですから、なかなか手が出ません。

だから、こういう「超都心」の少し外側くらいの物件を買う方が多いですね。たとえば墨田区などは、探してみると普通の会社員の方も手が届くような物件があったりします。

今回の本は「普通の会社員」でもできる投資ということでワンルームマンションをテーマにされているのでしょうか？

住吉：　そうですね。不動産投資というと「富裕層の方がするもの」というイメージがあるかと思いますが、決してそんなことはなくて、特に裕福ではない普通の方でも取り組むことができるということを知っていただきたくて書いています。

もちろん、「アパートを一棟買う」というようなやり方は億単位のお金がかかるので、それは富裕層の方にしかできないのですが、区分マンションであれば普通の会社員の方でも手に入れられるということをお伝えしたいです。

不動産投資の基礎知識から物件選び・購入のノウハウ、税金の知識まで、不動産投資全体が俯瞰できる内容になっています。読者としてはこれから不動産投資を始める方を想定されていますか？

住吉：　不動産に興味はあるけども、何をしていいかわからない方や、最近興味を持ち始めたという方に読んでいただけたらいいなと思っています。

本当に興味がある方は、自分で情報を集めてくると思うのですが、そこまでいかない方、「何となく興味があるんだけど、何から始めたらいいのかな」と思っている方に、不動産投資の基礎的な知識と実態について知っていただける内容になっていると思っています。

今回の本では投資初心者に「ワンルームマンション」をすすめています。ワンルームマンションのメリットとリスクについてお話いただきたいです。

住吉：　先ほどのお話にもありましたが、まず区分マンションは普通に働いている方々の手に届かないような金額ではありません。これがまず一つメリットとしてあります。

そして、比較的都心に近い、立地のいい物件を手に入れやすい点もメリットです。これがアパートだとそうはいきません。アパートは住宅エリア、つまり少し郊外の方にあるので。

都心に近い物件は、会社員にも手が届くとはいえそれなりに単価は高いのですが、「物件は買ったけども借主が見つからない」というリスクが低いのも魅力です。

よく不動産投資で「利回り」という言葉を聞きますが、利回りは郊外のアパートと都心のワンルームマンションではどちらがいいのですか？

住吉：　利回りでは郊外のアパートでしょうね。ただ、それは全室埋まればという前提で、アパート一棟買いは部屋数が多い分、借主が見つからなくて空き部屋が出てしまうリスクがあります。不動産投資の初心者向けなのは、ワンルームマンションです。

また、マンションであれば建物のメンテナンスや管理などは管理組合があるので、自分でやらなくていいのも強みです。アパートは自分でやらないと、他にやってくれる人はいないので。

区分マンションは売りたくなったら買い主がすぐ見つかりそうです。

住吉：　それはあります。あとはローンですよね。投資用のマンションを買う時はほとんどの方がローンを組まれますが、コロナ禍の今でも都心部の居住用の物件はほとんど影響を受けていませんから、金融機関も貸倒れの心配がないということでローンが通りやすいんです。

■リーマンショックもコロナも影響なし「都心のワンルーム」の強さ

新型コロナウイルスのお話がありましたが、都心部の区分マンションはあまり影響がなかったというのは意外です。

住吉：　ほとんどないです。不動産関係で一番影響を受けたのはホテルや大型の商業施設でしょうね。

マンションのデベロッパーからすると、ワンルームマンションを建てようとする時に、これまで競合になっていたのはホテルだったんです。ワンルームマンションとホテルは立地が重なることが多いので。

それはわかります。両方とも都心の駅近に建つことが多いですよね。

住吉：　そうです。特に最近ホテル建設ラッシュでどんどん建てていたじゃないですか。もっというとホテルはマンションよりも建設用地を高く買えるんですよね。そうすると土地の所有者としてはホテルを建てるという方に売りたい、となります。だから、マンション側はホテルと競合すると分が悪かったんです。

それでこのコロナでしょう。新しいホテル建設が減って、マンション用の土地は値下がりするかと思いきや、そうでもない（笑）。

賃貸のワンルームマンションの話に戻ると、コロナの影響で3月と4月の引っ越しシーズンは人の動きが止まったんですね。ただ、よく言われていた「東京から脱出して地方に移住する」というケースはかなり少数派で、都心のワンルームマンションの稼働率が落ちたということはありません。

これは、冷静に考えると当然ですよね。テレワークが普及したといっても、人はどこかに住まないといけないわけで、わざわざ地方に行く人がどれくらいいるのかというと…。

メディアでそういう人を取り上げているのを見たことがありますが、数としては少ないでしょうね。

住吉：　そう思います。都心のワンルームマンションの賃貸物件はリーマンショックの時もほとんど影響がありませんでしたから、投資先としてはかなり手堅いと言えるはずです。

当時影響があったのはどういう物件だったんですか？

住吉：　家賃が100万円くらいする高級賃貸やオフィス向け物件は影響を受けました。それは今回も同じですね。「普通の人が普通に住む物件」には影響はありませんでした。

不動産投資の「手堅さ」をメリットとする反面、「必ずしも誰もが利益をあげられるわけではない」ともされていました。成功する人と失敗する人を分けるものは何なのでしょうか。

住吉：　失敗する人に共通するのは「儲けよう」という気持ちが強すぎて、高利回りとか低価格という売り文句に飛びついてしまう点です。

ワンルームマンションは手堅いのですが、そんなにすぐ儲かるわけではありません。それを理解したうえで地道にやっていける人はそんなに失敗しないのですが、トレンドや広告文句に流されやすい人は注意した方がいいと思います。

高利回りを求めると、たとえば郊外や地方のアパートを一棟買って運営するという方向に行くわけですか？

住吉：　そうですね。高利回りはリスクも当然高くなります。そこを容認できる方ならいいのですが、はじめて不動産投資をする方には、正直向いていないと思います。

物件を購入した時点で、投資の成否はほぼ決まるとされていました。となると、必要なのは「情報」だと思いますが、購入するかどうかの判断材料になる情報の集め方についてアドバイスをいただければと思います。

住吉：　インターネットからの情報や不動産会社からの情報など、様々なところから情報を得て、上手に活用していくのが第一なのですが、これはそんなに簡単なことではないですよね。

特にインターネットは、こと不動産投資に関してはきちんとした情報を得にくいと感じています。個人で不動産投資に成功しているYouTuberの方やフィナンシャルプランナーの方がネットで情報発信をしているのを見かけますが、「再現性」の点で問題があると感じることが多いです。

なので、これから不動産投資を始めるという方は、まずは信頼できる不動産会社を見つけて、そこから得る情報をもとにしてみるのが確実だと思います。

また、借主の募集は不動産管理会社に任せている人が多いように思います。物件の所有者が借り手を集めるためにできることはありますか？

住吉：　そこは個人では難しいでしょうね。今はインターネットで物件を探すのが主流ですが、不動産会社に依頼してポータルサイトに載せてもらうのが、一番効率がいいと思います。

借り手が決まった後に起こりうるトラブルについての章も興味深かったです。家主の側からすると、借り手とのトラブルは定期的に遭遇するものなのでしょうか？トラブルと言うと直接借り手と家主がもめるというよりは、住民同士のトラブルに家主が巻き込まれるケースが多いと思いますが。

住吉：　「隣の部屋の生活音がうるさい」と連絡がくるのはまれに聞きますが、それ以外はほとんどないと思います。コロナで家にいる人が増えていますが、とはいっても一日中家にいるわけでもないでしょうから、それで住民同士のトラブルが増えたということもありません。

都心のワンルームの場合は比較的「節度のある方」が住まれることが多い点もトラブルの少なさの理由としてあると思います。住民同士のトラブルは、物件の立地と住む方の属性、家賃の金額が関わってくるので。

最後になりますが、これから不動産投資をはじめようと考えている方にメッセージをお願いいたします。

住吉：　今回の本を通して、不動産投資は自分に縁がないものではなく、決して難しいものでもないということを知っていただきたいです。始めるにしてもやめておくにしても、実際のところを知っていただいて判断していただいた方がいいと思いますし、そのために今回の本は役立つのではないかと思っています。

もし興味を持っていただけたら、実際に不動産会社に足を運んで、担当者から直接情報を教えてもらうことをおすすめします。セミナーなどもありますが、今はコロナでリモートになっていたりします。やはり、対面の方が伝わってくるものがありますので、対面の方がいいのではないかと思います。

そして、不動産投資は始めるのであれば早い方がいいということもお伝えしたいです。

（新刊JP編集部）