インタビュー

■都内のワンルームマンション投資　毎月の想定収支は？

『不動産投資の最適解~家賃収入×節税効果で手取り額を確実に増やす方法~』についてお話をうかがえればと思います。不動産の世界に長く携わってこられた大石さんが、今回の本で書かれた「東京の中古区分マンションを複数購入する」という手法を「サラリーマンのための不動産投資の最適解」だと考えるようになった経緯についてお聞きしたいです。

大石：　私はこの業界で約20年働いていますが、この本で書いたようなやり方で不動産を持ったお客さんで大きなマイナスが出てしまった方はほとんどいませんし、皆さん家賃収入はもちろん、節税効果であったり、生命保険としての機能であったりと、不動産を持つことで得られるものをしっかり得ています。そういう事例を間近で見てきていますので、会社勤めの方にはおすすめできるやり方だと考えています。

「不動産投資はリスクが高い」という意見は根強く残っていますが、これはバブル崩壊の際に、当時不動産ビジネスをしていた方が大きな損失を出す事例があったことから来ているように思います。ただ、バブル崩壊以降、今に至るまでは不動産の世界に大きな変化は起こっていないともいえますね。

大石：　バブル当時とは不動産ビジネスのやり方が違う点も重要です。当時は不動産を買ってすぐに売却し、利ザヤを稼ぐという運用の仕方だったのですが、今は賃貸に回して家賃収入を得るという、資産運用目的で不動産を取得する方が主流です。不動産業界には大きな変化はないですが、ビジネスの仕方は当時とは大きく変わっています。

普段仕事を持つ人が行う投資として「不動産」が適している理由はどんな点にありますか？

大石：　一番大きいのは「放っておけること」でしょうね。

物件の管理などは管理会社に任せてしまえばいいということですか？

大石：　それもありますが、精神的に放っておけるのも大きいです。不動産投資専用の口座を作ってしまえば、そこに家賃が振り込まれて、引き落としもそこからされて、税金などの還付もそこに入るので、日常生活の収支と切り分けられるわけです。

そうなると、家計からの持ち出しがあるかどうかも、逆にどのくらい収益が出ているのかも一目瞭然なので、普段の生活で気を使わなくていい、という意味で放っておけるんです。

不動産を取得して賃貸に回す場合、「出ていくお金」としてはローンの支払いや物件の管理費、固定資産税などですか？

大石：　あとは修繕積立金ですかね。ただ、今回の本で紹介しているのはワンルームマンションへの投資なのですが、ファミリー向けの物件と違って、管理費も修繕積立金も毎月１万円ちょっとくらいですから、さほど負担にはならないと思います。

毎月の収支のイメージを教えていただきたいです。

大石：　都内の中古ワンルームマンションですと、家賃からローンと管理費、修繕積立金を差し引くと若干のコストは発生しますが、一般的な会社員の年収であればさして負担にはならない程度です。そこにプラスして固定資産税が年間で7万円から8万円出ていく、という感じですね。

ただ、固定資産税の通知が来るのって６月くらいなんですよ。不動産投資をされている方なら確定申告をしているはずで、期限までに申告していれば還付金は４月か５月には入っているので、固定資産税についてはそれでペイできると思います。

■不動産投資なら貯蓄よりも圧倒的に確実に「老後2000万円」を実現できる

「東京に中古区分のマンションを複数購入する」という手法は、どの程度の年収の方を想定されていますか？

大石：　節税効果という点では、もちろん年収が多ければ多いほどメリットは大きいです。ただ、不動産投資は節税目的だけではなく、資産運用という目的もあるわけで、その意味ではたとえば年収500万円とか600万円の方もやる意味はあると思います。

「老後2000万円問題」というのが以前に話題になりましたが、毎月少しずつ貯金して老後までに2000万円貯めるというのは現実的ではないという方も多いはずです。でも、不動産投資であれば、先ほどの説明にもあったように、家賃収入からローンや管理費を引いて、実質１万数千円の出費で将来的に無借金のマンションを持てるわけです。資産を作るという意味では当然そちらの方が効率がいいので、年収にかかわらず不動産は持っていただいていいのではないかと考えています。

投資する側としてはつい新築物件を買いたくなってしまうのではないかと思いますが、中古を勧める理由について教えていただきたいです。

大石：　車でも不動産でも同じですが、「新品」というだけでプレミア価格がつくんですよ。少しでも使ったら、そのプレミア価値はなくなって、そこから先は価値の下落は緩やかになります。ならば、そのタイミングにある物件を買った方がいい、という理屈です。

立地や築年数なども含めて、物件選びは素人にはなかなか難しいものがあるかと思いますが、東京都内のどのような場所がねらい目、という基準はありますか？

大石：　たとえば築10年で、都心から少し外れた練馬区や板橋区などを探すと、賃貸需要があり、なおかつ手の届く価格帯の物件が見つかりやすいといえます。かならずしも山手線の内側のような「一等地」じゃないと借り手がつかないわけではないんです。むしろ、ワンルームを賃貸する人のボリュームゾーンを考えると、会社勤めをしていて独身の方、しかも平均的な年収の方でしょうから、山手線の外側の方が需要はあるでしょう。

だから、かならずしも東京である必要もなく、都心へのアクセスを考えると、川口や浦和、あるいは川崎などを候補にしてもいいと思います。

ローンの金利が今後上がっていく可能性が指摘されていますが、金利問題は不動産投資にどの程度影響を与えますか？

大石：　金利が上がればローンの返済額は増えますから、金利問題が不動産投資に与える影響はゼロではもちろんありません。一方で、金利が上がるタイミングってその他のものの物価も上がっているタイミングでもあるので、不動産そのものの価格も上がっていますし、家賃相場も上がっている。となると金利が上がっても同時に家賃収入も増えているケースが多いのではないかと思います。

また、今後もどんどん金利が上がり続けるかというと、個人的には疑問です。投資マンション向けのローンというのは金融機関にとっても大きな収益源ですからね。特に今物価が上がり、家賃が上がって、不動産にとっていい条件が揃っている時期ですから、金融機関からしたら案件をどんどん増やしていきたいはずで、それなのに今金利を上げてしまったら、当然顧客は他の金融機関に行ってしまう。だから自分のところだけ金利を上げる、ということはしにくいですし、上げるとしたらある程度周りと揃えて上げるということになると思います。

最後に、会社員でありながら副業で不動産投資を考えている人に、アドバイスやメッセージをお願いできればと思います。

大石：　本の中でも書いているのですが、やはりやってみないとわからない、動いてみないと始まらないんですよね。不動産投資ってやはり金額が大きいですから、リスクがすごく高いと思われがちです。

でも、それって業者さんと会ってみたり、自分でシミュレーションをしていない状態で漠然と感じている不安なわけで、物件を探してみたり、業者さんと話してみたらまた違った印象を持つかもしれません。不動産を買う買わないはその後に検討すればいいわけで、興味があるのであれば、一歩踏み出してみていただきたいです。この本がその助けになったらうれしいですね。