インタビュー

■変化の速い時代のリスクヘッジとしての「空き家・古家不動産投資」

大熊さんは中小零細企業・個人事業主こそ経営のリスクヘッジとして不動産投資をやるべきというご意見を提唱しています。なかでも、大熊さんが特に「空き家・古家」に目をつけた理由について教えていただきたいです。

大熊：　まず、今回の本を読んでいただきたいのは、経営者の中でも社員が10人や20人の、中小企業でも「零細企業」に近い規模の会社の方や、個人事業主の方です。

こういう方々は不動産投資をするといっても、新築や築浅のマンションだと資金的に厳しいというケースが多いですし、回収までに20年、30年かかるような投資だと、それまでに会社がどうなっているかもわかりません。

ただ、空き家や古家への投資であれば500万円前後で始められますし、関東だと利回りが12％～13％、関西だと14％～15％ほど見込めますから、10年以内に投資したお金を回収できる目算がたちます。「低額で始められる」のと「回収までの時間が短い」というのが、中小企業に空き家や古家への投資が向いていると考える理由です。

もうひとつ、変化の速い時代に生き残っていくための備えをしていただきたいという気持ちもあります。今回のコロナ禍のように自然災害によって不況がくることもありますし、自社の業界でイノベーションが起きて、それまでの需要が減ることもある。こうした中で生き残っていくためには１つのビジネスに頼るのではなく、別の収益源を持ってリスクヘッジすることが大切で、空き家・古家を利用した不動産投資はそのために最適なんです。

大熊さんご自身はなぜこの投資手法を始めたのでしょうか？

大熊：　私も会社を経営しているのですが、ある時に中古の区分マンションをひと部屋買わないかという話が舞い込んで、買ったことがあったんです。

それをリフォームして賃貸に回そうとしたのですが、まったくお客さんがつかない（笑）。お金をつかってしまっているし、どうしたものかなと思って自分なりに工夫してもう一度リフォームをしたり、不動産業者と相談したり、工夫してなんとか借り手を見つけたんですね。ただ、投資としては全然利回りがありませんでしたし、完全な失敗でした。

ただ、その時の経験である程度不動産の知識を得られたんですね。だから次に、不動産投資の話が来た時に、リベンジのつもりでもう一度やるか、と。その不動産というのが、「築40年以上の戸建ての古家」だったんです。

これが、やってみると安く済みますし、借り手もつきやすいし、すごくやりやすかったんですね。これなら自分の会社の「新規事業」としてできるんじゃないかと思って始めたのが最初で、今はアパートも含め30戸弱に投資しています。

それだと、収入もかなりのものなのではないですか？

大熊：　家賃5万円だとして、150万円弱ですから、会社のメインの収益源になるというほどではないのですが、中小企業や個人事業主の「副収入」としては大きいですし、本業のリスクヘッジになるんですよね。賃貸不動産業は収入の波がほとんどないので、企業のポートフォリオに組み込めるんです。

ちなみに、本業は何ですか？

大熊：　もともとは不動産とは何の関係もない塗装業です。

空き家や古家を買ってリフォームするところで役立ちそうですね。

大熊：　いや、塗装といっても自動車などの部品塗装ですから、建築やリフォーム方面の知識はまったくなかったです。製造業のことしか知らない経営者でした。

そして、これも私が中小企業経営者に不動産投資をおすすめしている理由なのですが、私が空き家・古家への投資を始めてから、すごく視野が広がったんですよね。不動産というこれまでまったく知らなかった分野のやり方を知ることで、これまでやってきた仕事に固執せずに新しい事業を考えられる頭になるという点で、経営者自身の成長につながる面があります。

大熊さんにはどんな変化があったのでしょうか。

大熊：　部品塗装業は基本的に「下請」ですから、どうしても売り上げが依頼主の会社に左右されます。そこからなんとか脱け出したいともがいていたのですが、空き家・古家投資を始めたことで変わっていきましたね。

リフォーム業を始めましたし、そのノウハウを教える教育事業も今はやっています。あとは、空き家・古家投資の勉強会を開くための一般社団法人を立ち上げたり、やれることが広がりました。また、IT・広報関係の会社や他の一般社団法人の役員などでお手伝いしています。

空き家・古家投資の具体的な方法についても少しお聞きしたいです。日本に空き家は800万戸以上あって、その中から投資する物件をどう選んでいくのでしょうか。

大熊：　よく知られているように、どんな地域でも駅前や駅近は土地が高くて、家賃も高い。逆に駅から離れると土地の値段は落ちるわけですが、家賃はそこまで落ちないんです。

駅から遠いと、駅前と比べて土地の値段は3分の1とか、ひどいと5分の1くらいになったりするんですけど、家賃はせいぜい2割とか3割下がるくらいです。これを踏まえて、土地はすごく安いけど、家賃はそこそこ取れる立地の物件を狙う、というのがまず一つあります。

土地が安くても家賃がそこそこ取れているということは、住みたい人の需要があると見ることができる。

大熊：　そういうことです。もう一つは、地域ごとの生活保護の家賃補助の金額をベースにするのも一つの方法です。

生活保護の家賃補助額は地域によって違うのですが、3人が住めるくらいの戸建て物件の家賃補助額が5万円の地域だとしたら、5万円から6万円の家賃をとって採算が合うような物件を探す、というやり方です。たとえば初期費用400万円・利回り15％でやりたいのなら、家賃5万円で年間60万円ですから、物件を買うのに400万円つかってしまったら、リフォームに使うお金がなくなるので、リフォーム代200万円と想定して、200万円以内で購入できる物件を探す、という考え方ですね。

そうやって利回りから逆算していくと、物件を買えないことはあっても、買って失敗することは少なくなります。

■魅力いっぱいの空き家・古家　リフォームして賃貸収入を得るための物件の見極め

物件の状態という面で、投資すべきかどうかはどう判断していますか？あまりボロボロの物件だとリフォーム代がかさんでしまいます。

大熊：　建築物の基礎にあたる躯体を見ます。主に床や柱が傾いていないかどうかですね。これらが傾いていると、リフォームというより「建て直し」になってしまうので、お金がかかってしまう。こういう物件は除外します。逆に屋根などは、一見ボロボロに見えても部分補修で済むことの方が多いですね。

躯体がクリアできているのなら、あとは物件によって様々なので、どこを直す必要があって、そうなるといくらくらいかかるかということを個別に考えていきます。

きれいな状態で残っている空き家・古家は、探せばそれなりに見つかるものなんですか？

大熊：　見つかります。ただ、誰がみてもきれいな物件は、欲しがる人も多いですから、基本的には高額です。だから、ボロボロで「これ、本当に住めるようになるのかな」と思うような物件の方が、逆に言えば投資には向いているんです。そのなかで最低限、躯体の状態をチェックする、ということになります。一例ですが、ボロボロの物件を50万円で買って、450万円かけてリフォームしたら、かなりきれいになりますよ。

リフォームのコツはありますか？

大熊：　ひとことでいうと「差別化」です。一般的な賃貸住宅は、すごく「無難」に作ってあります。ワンルームマンションを見に行ってもらうとわかるのですが、ほとんどの物件は白い壁と茶色の床ですよね。

せっかくリフォームするのに、そこに近づけてしまうのは悪手です。洋室でも色をちょっと変えてみるとか、戸建て物件の特性を生かして和室を残しつつ、モダンな感じを出してみるとか、そういう差別化をすることで、借り手がつきやすくなるんです。

日本中にある空き家や古家のうち、投資価値のある物件はどれくらいあるのでしょうか。

大熊：　これは、正直わからないんです。というのもデータがないんですよね。我々はおそらく日本一空き家を扱っている団体だと思いますが、それでも戸数でいえば1000戸やそこらです。逆に言えば、探せばいくらでも再生できる物件があるということでもあると考えています。

大家業にかかる手間についてはいかがですか？持ち物件が増えるとそれなりに大変そうです。たとえば従業員10人の中小企業が、あらたに空き家・古家を利用した不動産投資をするとなった時、そのための従業員を雇わないという前提でやる場合何軒くらいの管理が可能なのでしょうか。

大熊：　前提として、物件の保守管理は自分ではやらずに外注すると考えているので、何軒でも管理はできます。

不動産の勉強をするという意味では、自分で管理してみるのもいいのですが、おっしゃるように管理できる戸数には限界もあるし手間と人出がかかります。零細企業が新規事業としてやるには向いていません。不動産管理会社に所有する物件の管理を頼んだ場合、管理費は家賃の5％くらいのものなので、自分たちで管理することで本業に支障が出るくらいなら、外注してしまうのも手だと思います。

中小企業が、「副業」として不動産投資を始める場合、利回りの目安は何％くらいですか。

大熊：　12％前後でしょうね。最低12%。すごく高い数字のように思えますが、空き家・古家を対象にする場合十分可能なんです。

こうした市場に大手の不動産会社が参入してくることはないのでしょうか。

大熊：　今のところ参入してきていませんし、おそらく今後も参入することはないと思います。なぜかというと、額が小さすぎるんです。200万円とか300万円の物件の仲介を大手の会社がするかといったら、まずしません。

知人に大手の不動産会社の方がいますが、「こんな物件を会社に持って帰ったら上司に怒られる」と言っていました。だから、むしろ私のところに紹介してくれることも多いです。向こうからしたら空き家・古家の売却先を探している人も一応顧客ですから、自分のところでは扱いたくないけど、無下にもできないんですよね。だから「知り合いに紹介しておきます」となる。これはリフォームについても同じで、大手の工事会社はこういう小さな案件はまず扱いません。

入居者探しはどうしていますか？

大熊：　そこが不動産投資で一番大事なところです。だから不動産会社に任せずに、どういう流れで入居者がくるか、どういう物件なら借り手がつくのかを勉強しないといけません。

ただ、基本的には不動産会社に、やってきた人に物件を勧めて、気に入ったら契約するという流れなので、不動産会社に置いてもらう資料を工夫するというのがすごく大事です。不動産会社で物件を探した人ならわかると思いますが、大体どの物件も「間取り図」があって「外観」があって、あとは日当たりとか、駅まで何分とかの情報が載っていて、という感じでしょう。そこを工夫して、他の物件とは一味ちがう資料を作って、不動産仲介業者に営業をかけるわけです。

最後に、中小企業経営者や個人事業主など、今回の本のターゲットとなる方々にメッセージをお願いいたします。

大熊：　今はどんな業種でも、環境の変化が速く、激しくなっている時代ですから、1つの業種で生き残るのはすごく難しくなっています。

イノベーションが起きて、自社の需要が一気になくなることもありますし、台風や災害のリスク、為替リスク、政治環境の変化で自分のビジネスが被害を受けることもある。資金力で劣る中小企業は、こうしたリスクが顕在化した時に「嵐」が過ぎるまで待つ余力はないはずで、だからこそ１つのビジネスだけでなく、別の収益源を持つことが大切になります。

ただ、別の収益源を作るといっても、どの業種もみんな切磋琢磨しているわけで、いきなり新参者が成功できるほど甘くはない。そう考えた時に、不動産投資はやはり向いていて、なかでも空き家・古家への投資は低額で始められるのと、利回りが高いのとで、中小企業のリスクヘッジに最適ですし、財務体質の改善にも役立ちます。本業が行き詰った時に、方向転換するためのつなぎの資金にもなる。節税や事業承継にも役立ちます。

そして、繰り返しになりますが、未経験の業種に触れる（経営体験）ことで、経営者自身の成長にもつながるのもメリットです。製造・小売・卸・建築業などの中小零細企業や店舗・士業・コンサルタントのような個人事業主の皆さんには、ぜひチャレンジしていただきたいと思っています。

（新刊JP編集部）