インタビュー

■相続税を下げたかったら所有する土地の評価を下げよ

相続の実情が詳しく書かれていて、その苦労が垣間見えました。「相続が三代続くと財産がなくなる」という通説はあながちまちがいではないと指摘されていましたが、土地を活用せずに遊ばせてしまっている地主は少なくないのでしょうか？

松本：　そういう地主の方も多いのではないかと思います。

所有する土地を活用せずに空地のままにしてしまっているということですか。

松本：　駅前に駐輪場や駐車場がよくあるじゃないですか。地主さんがこういうスペースを運営していることはよくあるのですが、更地や駐車場・駐輪場だと、土地の評価額が高いので相続税も高いんです。逆に賃貸物件を建てて人が住むと評価額は下がり、相続税も下に振れるわけです。

相続税を下げたかったら所有する土地の評価を下げた方がいいわけですね。

松本：　そうです。現金だと評価が一番高くて、土地になると評価が少し下がり、駐車場になるとさらに下がり、賃貸マンションだともっと下がります。駐輪場や場を運営するのが悪いことではないのですが、相続税を考えると割高になってしまう。この様なことをしっかりと理解している地主さんは少ないのではないでしょうか。

また地主に「経営者の視点」を持つことの大切さを説いています。本書でいう「経営者の視点」とはどういったものなのでしょうか。

松本：　企業の経営者は会社を発展させていくことを考えますよね。そのために中長期的な視点を持って、守りを固めるべき時期と前に出ていくべき時期を見極める。

地主の方もやるべきことは同じだと思うんです。先祖代々受け継いできた資産をできるだけいい形で子の代に託していくのが地主の仕事だとしたら、目先の相続税のことだけを考えるのではなくて子の代、孫の代のことも考えなければいけないと思っています。

せめて、自分が親から受け継いだ資産を減らすことなく子どもの代に渡したいですよね。

松本：　そうなんですけど、日本の相続税法からいって、何もしないと減っていってしまうわけです。土地を持っているということは、その土地で何かをすることもできるし、土地を担保に借り入れもできます。積極的に土地を活用していくことを考えた方がいいと思います。

持っている土地があまり人が住むのに向かない場所にあったら、土地を担保にお金を借りて、都市部に賃貸物件を建てるといったこともできるわけですよね。

松本：　まさにそうです。ただ、資産を守ることばかり考えている人はあまりこういう考えに至りません。でも、今、地主として土地をたくさん持っていたり資産があるのは、先祖のうちの誰かが一族の資産を大きく増やしたからで、けっして守るだけではなかったはずです。ならば、自分がそれをやってもいいわけじゃないですか。

■相談できる味方がいない…地主を悩ませる「孤独」の問題

本書では土地活用として賃貸用物件の運営を推奨しています。このメリットはどんなところにありますか？

松本：　まずは先ほどのお話にもありましたが、賃貸物件を建てることで土地の資産評価額が下がることです。１億円持っていたら１億円のままですが、１億円で賃貸物件を建ててしまえば資産としての評価は下がるので。

また、その物件を建てるのに長期かつ低金利の借り入れができることです。今は１％とか２％の金利で借りられますからね。30年ローンを組んでその物件からの家賃収入で返済していけば、30年後には建物が無借金で残るわけです。もちろん、家賃という安定収入を得られるのもメリットですね。

賃貸物件を建てるのに向いていない場所に土地を持っている地主の場合、その土地を売って現金を作ってから、都市部にマンションを建てるということになるのでしょうか？

松本：　そうですね。郊外に土地を持っていたり、あるいは郊外にすでに物件を持っている方には、それらの資産を現金にして、街の中心部に建物を買っているケースが多いです。

代々受け継いできた土地を売ることに対して抵抗を示す地主もいらっしゃるのではないですか？

松本：　みなさん最初は抵抗感があるようです。でも、先祖代々といっても先祖の誰かが取得した土地ですからね。売って終わりは良くないですが、売って別のものと交換していけばいいんじゃないかと考えています。

一方で、地主は相談できる人が少なく孤独な印象も受けました。

松本：　おっしゃる通りですね。悩みがあっても自分が相談することで情報がどこかに漏れるのが怖くて相談できない人もいますし、知り合いや親族が原野商法に騙された話を聞いて、「自分は騙されるものか」とそもそも人の話をシャットダウンしてしまう人もいます。

正しい知識があれば相談することも怖くないですし、誰かの話をすべてシャットダウンする必要もないはずなのですが、誰も信じられないとか味方がいないという孤独感を持っている地主さんは多いはずです。

本書のメッセージとしては土地を遊ばせずに活用しましょうというのと、相談できる人を作りましょうというのがあるのですか？

松本：　土地活用については私じゃなくてもいろんな人が言っていますからね。「信頼できる味方を作りましょう」というのが今回の本の最大のメッセージです。

地主って中小企業の経営者と似ていて、税理士とか銀行とかいろいろな人と付き合いがある一方で、事業全体について包括的に話せる人があんまりいないんですよ。そういう人を作るといいですよ、というのはお伝えしたいですね。

「相続税対策」ばかりに必死になって「経営の改善」という視点が抜け落ちている地主が多いという指摘は納得できるものでした。相続税対策という「守り」に重心を置きすぎることの弊害について教えていただきたいです。

松本：　その場しのぎの決断をしやすくなると思います。たとえば、相続対策で10億円くらいの物件を買って賃貸で家賃収入を得ましょうとなったときに、10億円のビルを１棟買えば納税額はだいぶ圧縮できます。

それは確かなのですが、その１回の取引で何を覚えるかというと何も覚えないんですよ。それなら3億円、3億円、4億円で３棟買った方が、物件もたくさん見ることになりますし、融資の申し込みの回数も重ねますし、知識や経験、ノウハウとして身につくものが多いはずです。そうした無形の知識も子の代に受け継ぐことができる。

目先のことだけ考えたら10億円で１棟買った方がいいんでしょうけど、3棟に分散した方がいつか売る時も身動きがとりやすいですし、経験として学ぶものも多い。長期的に見てどうかと考えるのが経営じゃないかと思っています。

最後に、本書の読者となる地主の方々にメッセージをお願いいたします。

松本：　「迷った時ほど遠くを見ましょう」ということですね。地主の資産は自分一人のものではなく一族のものなので、だからこそ質の高い選択をしてほしいと思っています。

前の代が変な選択をして、子の代が困るというケースを私はたくさん見てきているので、迷った時ほどお子さん、お孫さんの代のことを考えて、長期的に見てメリットのある決断をしていただきたいです。そして、一人で何でも決断するのではなくて、信頼できる味方を見つけてジャッジしていくのが大事です。誰と手をつなぐかが地主にとって一番大事なのではないかと思います。

（新刊JP編集部、監修／税理士法人 深代会計事務所 副所長・横山洋昌）