インタビュー

■「トライアングル不動産投資」、最初に戸建てに挑むメリットとは？

まずは本書を執筆した経緯や、何を伝えたいと思って本を書こうと思ったのかについてお話をお聞かせください。

木村：　不動産投資は正しいやり方をすれば結果はちゃんとついてきます。そのことを多くの人に広めたいという思いがありました。

お金に対して不安を抱いている人は少なくないと思います。いつ働けなくなるか分からないし、老後の資金として「2000万円」必要とされているとも言われます。そういったお金の心配をカバーするのが投資です。ただ、投資に対するリスクであったり、怪しさを感じている人も多いですから、そういったイメージを拭えればと。

おっしゃる通り、投資をしたときのリスクをまず考える人は多いと思います。損をしてしまうのではないかという。

木村：　それはそうだと思います。私自身もチャレンジしたての頃は失敗しましたが、いろいろ試す中で、個人的には不動産投資は成功しやすいジャンルだと気づきました。現金を建物や土地に替えるだけですし、それを売ればお金が入ってきます。でも、成功しやすいはずなのに、成功できない人もいる。それはなぜかというと、やり方を知らないからです。

木村さんは「トライアングル不動産投資」を提唱しています。これは「戸建て」「新築アパート」「中古アパート」という３つのステップを繰り返す方法です。ポイントを教えてもらえますか？

木村：　これまでの不動産投資は、「戸建て投資法」とか「新築アパート投資法」というように、（投資法を教えている）先生が得意なジャンルを絞って教えるということが多かったと思います。ですが、大家さんの立場で考えたときに個別（の投資法）でやっても、なかなか金額がスケールしないということが起こります。

では、規模を大きくしていくためにどうすればいいのか考えたときに、戸建てだけではなく、新築アパート、中古アパートの組み合わせが必要になります。そこで自分の中で辿り着いたのが本書で提唱した「トライアングル投資」でした。

ポイントは、まずは戸建てから始まり、新築アパート、中古アパートへと段階を上っていくことです。最初は戸建て、それもボロ戸建てです。安く購入して、安く修繕する。できるならばDIYでもいいでしょう。最初にかかる費用を抑えて、戸建てを貸し出す。そうすると家賃収入が入ってくるので、その状態で次は新築アパートに行きます。

新築アパートを購入する場合、金融機関からの融資が必要になりますが、そうなると返済が発生します。そこに不安を感じる人もいるかもしれないけれど、すでに戸建てで家賃収入があるはずなので、そこから賄うこともできるはずです。何よりも戸建てを通して、不動産投資の経験値を積んでいるはずなので、「最初は戸建て」というのは重要なポイントです。

戸建ての次は、中古アパートではなく新築アパートなのが意外でした。

木村：　戸建てで経験を積んでいるので、そのまま中古アパートに行くことも可能なのですが、実は新築アパートの方が、融資が出やすい傾向にあるんです。それに新築なら修繕なども必要ありませんからね。だから最初のステップとしては「戸建て」「新築アパート」「中古アパート」がおすすめなんです。

もちろん、絶対このフローでないといけないというわけではありません。ただ、不動産投資に慣れていない人であれば、この進め方がおすすめです。

不動産投資で家賃収入を得るというと、入居者がしっかり確保できるかどうかが大切だと思います。戸建て賃貸の需要は高いのでしょうか。

木村：　そう思います。実は賃貸用の戸建ては数が少ないのですが、ファミリー層を中心に住みたいという人は多いです。アパートやマンションだとどうしても平米数や部屋数が限られてしまいますが、戸建てだと２階建て100平米のような物件もありますし、昨今のテレワークの普及から家で仕事をする人が増えるなかで、仕事部屋需要にも対応ができたりするんです。だから、地方や郊外の戸建ては貸し出したらすぐに埋まることが多いです。

一方、アパートは競合過多になっている部分があります。その意味でも、戸建ての賃貸は優位性がありますし、入居者がつきやすいという意味で、不動産投資の経験を積みやすいと思います。

アパートはある程度経験を積んでから手を出したほうがいいのでしょうか？

木村：　アパートだと高額なローンを組むことがほとんどだと思います。そうなると、実際にアパートを購入したときに、実はその物件の立地が悪くて需要が薄かったという事態になった時に、戸建ての段階で入居付けの経験があればなんとかなるかもしれません。

また、戸建てから新築アパートに進む際に戸建てを売却して資金を得る手もありますが、その売却も経験値になります。最初は手に入れた物件を売ることに怖さを感じると思いますが、戸建てで経験しておけば、意外とすんなり売却できるようになるんです。

実は私も最初はアパートに手を出したんです。でも、それで失敗をしてしまって。だからもし最初から不動産投資をやり直せるのであれば、戸建て投資から始めますね。

■不動産投資、成功への一歩は「目的意識」を持つこと

ここからは木村さんご自身についてお話をうかがいたいのですが、不動産投資を始められたきっかけは何だったのですか？

木村：　システムエンジニアだったのですが、20代後半にストレスから体を壊してしまって、頻繁に筋肉の痛みや頭痛に悩まされるようになってしまったんです。そのうちに体が動かせない日も出てきてしまって、このまま働けなくなったら収入はどうするんだろうという不安が出てきました。何とか会社には復帰しましたが、副収入となり得るものを探すことにしたんです。

もう一つのきっかけは老後のお金の不安です。親世代を見ても、一生懸命働いたからといってお金に余裕がある老後生活ができているかというと、そうではないような気がします。これだけ大変な思いをして働いて、体も壊して、将来も不安で…これが本当に安定と言えるのだろうかと考えたときに、収入が会社だけということはリスクにしか感じなかったんですね。

だったら、会社員だけにこだわる必要はないと思って、投資の勉強を始めました。株式も勉強しましたし、投資信託も見たりして。そういう風にいろいろ見ていった中で不動産投資に辿り着いたという経緯です。

不動産投資を始めるときに元手はどのくらいだったのですか？

木村：　28歳で貯金が400万円ですね。でも最初の中古アパートを購入するときに、その貯金から頭金を出したので貯金がいきなり100万円を切ってしまいました。

そこから少しずつ手を広げていったと。

木村：　そうです。ただやっぱり最初は苦戦しましたし、手探りでしたね。不動産投資というジャンルが投資として良くても、物件の買い進め方次第ではお金の減り方が全然違いますし、多くの方の場合、自己資金が尽きてしまったりします。銀行も住宅ローンとは違って常に満額融資してくれるわけではないので、どういう風にやりくりしていけば買い進めていけるのかは悩みどころでした。

道が開けた瞬間というとどのタイミングだったのでしょうか。

木村：　1棟目の入居がなかなか埋まらず、2棟目として100万円で購入した物件もボロボロ過ぎて修繕にお金がかかってしまいました。その時は貯金が9万円になっていました。

その時、家賃収入は入り始めていたものの、これは何年たてば元に戻せるのだろうと考えたときに、一度仕切り直したほうがいいと考えたんです。それで、買い進め方が間違えていたことを認めて、購入した物件を売りに出したところ、1棟目の物件はそんなに利益が出なかったのですが、100万円で買った2棟目の物件は500万円で売れたんです。税金抜いても400万円くらいは手元に戻ってきました。

道が開けたのは、このタイミングですね。不動産投資もやり方を工夫すれば利益が出るという手ごたえをつかんだというか。それから、良いやり方って一体どういうやり方だろうと追究し始めていきました。

その中で、「トライアングル不動産投資」という手法はどのように編み出したのですか？

木村：　中古アパートの売却で経験を積むことができたので、次は新築アパートに進みました。新築は比較的融資が出やすいですから、新築に手を出そうとプランを組んで。その時には不動産投資の勉強もだいぶしていて、新築アパートから中古アパートという順番の買い進め方が良いということを知っていたので、自分としてはスムーズに事を運べたのですが、その少し後から戸建て投資にも手を伸ばしてみたんですね。

そうしたら、戸建て投資の良さに気付きまして。不動産投資のスタートに戸建て投資をやったら、リスクを最小限にしつつ経験を積めると思ったのです。不動産投資ってどうしてもアパートのイメージが強くて、1棟目から戸建てってなかなか想像できないと思うのですが、自分としては戸建てを最初に持ってくるのが理想だと考えました。

それで「トライアングル投資法」の買い進め方が形成されたわけですね。不動産投資を始める前の準備についてお聞きしたいのですが、これから不動産投資を始めようと思っている人はどんなことに気を付けるべきですか？

木村：　準備というか、なぜ不動産投資をするのかという目的意識、目標設定はしっかり持つようにすべきだと思います。自分が不動産と通してどういう風になっていきたいのか、しっかりイメージできている人の方が成功できると思います。

今、会社員をしている人であれば、不動産投資を成功させて会社を辞めてもいいわけですし、会社員の収入以外のもう一つの収入の柱として不動産投資を考えてもいいです。その違いによって目標も大きく変わってきます。

また、そうした意識付けをするためには、不動産投資についてしっかり勉強することが大事ですね。私もたくさん本を読んで、大事なところには線を引いて、理解して覚えて、理論武装、知識武装をして投資を始めた記憶があります。

最後になりますが、本書をどんな人に読んでほしいと思いますか？

木村：　今、会社勤めをしている方で、収入の不安があったり、老後の資産が心配という方ですね。また、不動産投資を始めてみたけれど、どうしても次のステップへの進み方が分からないという方にもできるだけ手に取って読んでほしいです。

実際に始めてみると、戸建ても、新築アパートも、中古アパートもあって、どうやって買い進めていけばいいのか分からなくなると思うんです。複数を組み合わせていく感覚をつかむのは意外と難しくて、どうしても戸建てなら戸建てだけ勉強するという風になってしまいがちなので、その感覚を身につけてもらうためにも、早めに本書を読んでみてほしいですね。

（了）